Een kolos van vijf verdiepingen van een eeuw oud: Het Koelhuis in Zutphen is een ‘nogal omvangrijk’ project, waar Mieke van Tilburg en haar partner Bert Hoogeveen hun schouders onder hebben gezet. Het Koelhuis werd gebouwd in 1920 in opdracht van een zuivelcoöperatie, die er de zomer boter in opsloeg. In de winter kon daar dan een hogere prijs voor gevraagd worden. En paar jaar later werd er in Het Koelhuis ook groente en fruit gekoeld. Het pand was in bedrijf tot 2005, daarna stond het zeven jaar leeg.

Mieke van Tilburg is organisator van bijeenkomsten en in dat kader was ze al eens bij Het Koelhuis in Zutphen geweest. ‘Wij wilden Het Koelhuis gebruiken voor een bijeenkomst. Uiteindelijk kozen we voor een andere locatie, maar het pand bleef wel in mijn hoofd. Korte tijd later hoorde ik dat de gemeente het pand wilde verkopen. Het bod was belangrijk, maar veel bepalender nog voor het gunnen was het concept. Mijn partner, Bert Hoogeveen, is interieuradviseur. Wij hadden het er vaak over dat wij ooit nog eens samen een pand wilden opknappen. Bert wordt blij van vervallen panden en ik houd van industriële panden. Dit was het allebei.’

Het pand bleef maar in mijn hoofd.

Mieke en Bert werkten een paar maanden aan hun plan. ‘In maart 2012 hebben we het plan ingediend. De oorspronkelijke bedoeling van Het Koelhuis was natuurlijk om producten gekoeld op te slaan. Het was dus een pand dat de buitenwereld optimaal moest buitensluiten. Onze missie was om dit pand open te stellen voor de omgeving en daarmee te verbinden.

Wij waren en zijn ontwikkelaar, eigenaar én exploitant.

Het moest een toegankelijk, open pand worden. Dat viel in de smaak, maar misschien wat het nog wel belangrijker dat wij samen eigenlijk vanuit drie rollen opereerden. Wij waren en zijn ontwikkelaar, eigenaar én exploitant. Wij ontwikkelen het pand om er vervolgens ook zelf iets mee te doen, dat gaf vertrouwen en het heeft tot nu toe ook voor een organische ontwikkeling gezorgd.

Mieke en Bert kregen het pand in 2012 in handen. ‘Het was volop crisis, dus vreemd vermogen in handen krijgen, was niet simpel. Wij hadden gelukkig zelf nog wat reserve. Het leek in eerste instantie logisch om eerst de gevel aan te pakken, maar een financieel adviseur ried ons aan om dat juist niet te doen. ‘Met die gevel, daar verdien je het niet mee.’ Dus hebben we eerst de begane grond geschikt gemaakt voor exploitatie.

Dat gaf meteen reuring, er kwam weer geld in kas.

Na drie  jaar was de Triodos bank bereid om mee te financieren, waardoor we verder konden met de aanpak van de overige verdiepingen. Het was een organische ontwikkeling, die ook nog eens in de pas bleef met de ontwikkeling van het gebied om Het Koelhuis heen.’

Bert is zich fulltime met de ontwikkeling van het pand bezig gaan houden. ‘We hebben niet gewacht tot we de financiering rond hadden voor het hele project, maar zijn begonnen met wat op dat moment al kon en maximaal haalbaar was. Wij bleven steeds realistisch: niet meer geld uitgeven dan je hebt, niet boven je stand leven. Wij hebben financieel best een risico gelopen door er in het begin al ons eigen geld in te stoppen. Maar we hebben ook grenzen getrokken: al vindt de hele wereld dat je iets moet doen, als het niet kan dan doen wij het niet.’

We zijn steeds realistisch gebleven.

Het Koelhuis ligt in een voormalig industriegebied dat nog volop in ontwikkeling is naar een pakhuisbuurt waar volop geleefd, gewerkt, gewoond en gefeest wordt. De haven is inmiddels opnieuw uitgegraven, een paar pakhuizen krijgen een herbestemming en er worden woningen gebouwd. ‘Veel van die plannen kwamen stil te liggen door de crisis. Juist doordat wij heel organisch te werk gingen, hebben we ook hiermee kunnen omgaan.

We passen onze ontwikkelingen steeds aan de omgeving aan.

Toen er in de omgeving wel weer flink gebouwd werd, had dat ook een tijdje een nadeel voor ons: door het slaan van damwanden konden wij hier door de week echt geen zakelijke evenementen houden. Nu de tunnel af is en de haven klaar trekken de zakelijke evenementen door de week aan. De grote feesten gaan we op termijn naar de kelder verplaatsen. Als de woningbouw om ons heen gerealiseerd is, dan is dat vanwege eventuele geluidsoverlast voor de buurt beter om te doen. Zo passen wij onze ontwikkeling steeds aan de omgeving aan.’

Inmiddels zijn drie van de vijf verdiepingen van Het Koelhuis volop in bedrijf. ’Nu moeten we nog twee verdiepingen ontwikkelen en tegelijkertijd werken we aan het verhogen van de bezettingsgraad. Meer zakelijke bijeenkomsten zorgen voor de financiële buffer, waarmee we dan die andere verdiepingen kunnen aanpakken.

We zijn steeds meer bezig met wat er ín het gebouw gebeurt. 

We hebben een paar ruimtes verhuurd aan creatieve bedrijven. Het is functioneel om dit soort bedrijven hier in het pand te hebben. De pioniersfase heeft zo’n vijf jaar geduurd, inmiddels hebben we nu ongeveer twintig mensen aan het werk. De komende jaren werken we toe naar stabiliteit en volwassenheid. Na een fase van bouwen en inrichten, zijn we nu steeds meer bezig met wat er ín het gebouw gebeurt.’